北京学区房价格逆势坚挺 史家小学周边均价超8万

　　随着幼升小人数的逐年大幅度增加，有越来越多的家长开始关注学区房的问题，很多家长咨询到底该不该买学区房、买哪里的学区房、买学区房应当注意什么关键问题等。

　　在讲关于是否应当买学区房问题之前，首先澄清两个关键性概念。现在一说到学区房，家长都具体到对应的是哪所小学，其实这是不准确的。关于为孩子上学买房，有两个概念。

　　“学校房”——现在家长一般把它叫做“学区房”，单指对应某所具体的学校，其实准确地叫法应是“学校房”，意思就是说只要北京户籍的家庭买了学校房并符合户口、年限等要求就可以划片、免费在孩子适龄时进入对应的小学。

　　“学区房”——这个名词的确切含义其实并不特指某所具体的小学。北京市目前的绝大多数区县都实行学区管理，在一个学区内会有若干所小学，如果某个家庭买了这个学区内的任意房产，由于户口、房产年限等不具备规定的条件而上不了最想上的小学，那么根据政策规定，这个家庭的适龄孩子必可以在该学区内划片、免费上某一所小学，这才是“学区房”的确切概念。

　　家长在提问、咨询中主要涉及的是到底该不该买“学校房”，只是约定俗成地将“学校房”叫成“学区房”罢了！

　　那到底该不该买学校房、学区房呢？分五个方面做一个概要的解答，仅供参考。

　　北京市任意一处学校房都不值得购买，为什么？

　　1.关系、条子、共建择校是主流——在北京权势阶层、富贾商胄比比皆是，幼升小这一类的择校最为常见，其成本投入远比买房低十几倍、几十倍。关系、条子、共建等关系之间有千丝万缕的联系，并不是不可触及的，关键看家长的努力，不能把最主要的压力都压给幼小的孩子，而让他们玩命在课外学习！有家长会说，你这不是在鼓动大家搞不正之风吗？在一个民主、法制、监督有效的社会，这是一个不需要担心的问题，但目前差距太大了，有权、有钱的人在大搞不正之风而他们却又在治理不正之风并且还要求你不能搞不正之风，这本身就很可笑！爱子之心是动物都有的本能，何况人？还是把自己的孩子教育好，让他（她）接受你认为最好的教育，让孩子在极不平等中去尽可能多获得一些机会吧！不正之风是社会的，但孩子是自己的！

　　2.户口迁移择校长期存在——很多很好的小学入学是不需要产权房的，有的甚至连户口年限的限制都没有，东城区有小学63所、西城区72所、海淀区109所，共计244所，有20%多的优质小学完全是可以通过户口转移顺利实现划片、免费入学的，其最高成本也仅相当于买房费用的千分之一。

　　3.房屋使用权转换、置换、幼儿裸考、交择校费、选住宿、幼儿园推荐、监护关系转换等——都是很多草根家庭容易操作的办法。仅就裸考而言，据不完全统计，2012年幼升小教育强区东城、西城、海淀有超过130所的小学可以在没有任何关系的情况下，仅凭孩子较为优秀的幼升小考试成绩而被录取，这其中绝大部分小学是不收一分钱择校费和其他费用的。这些办法的成本也远低于购买商品房！

　　在北京市买学校房危机四伏，都有哪几方面？

　　1.学校划片并不是一成不变的

　　学校房的划片是有弹性的，划片范围的调整有时是不以人的意志为转移的，花好几百万，等到孩子入学的时候被告知，当年划片不在范围内，对家庭而言岂不是孩子无法入学、学校房变普通房财产大打折、家长心理打击等多方面的损失？！在入学的旺年，这种事情最有可能频繁发生。

　　2.学校房入住往往是有年限限制的

　　府学、史家、北京实验二小、黄城根、中古友谊、海淀实验、中关村一小、五一、翠微等知名小学都有3年甚至5年不等的房产购买时间限制，而且这个时间也是有弹性的，招生旺年购房年限就延长。原来的展览路一小是没有任何限制的，但由于入学人数的骤增，该校不得不要求3年房产3年户口且一家3口户口同时在一起才能入学。

　　3.买的是一手房还是二手房待遇往往是不同的

　　人大附小规定购买世纪城小区一手房的业主子弟才能就读人大附小，如果是后来买的二手房无论达到多少年限都是不可以的。很有意思的是，有的小区是1号楼能划片，2号楼就不行；还有的是某单元1~4层可以划片，4层以上则不行。真要搞清这些，不花费大力气是很难办到的，别指望房产中介公司能如实告诉你，他们也许真的不知道，也许压根就没打算告诉你，告诉你怎么挣你的钱？他们工作流动多快啊，到时候你找谁去？你就是找到了，人家能承认？你有证据吗？你就是有证据，人家说当年是没错的，但现在入学的人太多了，国家、教委、学校政策调整了，属于不可抗力，完全可以不承担责任啊，但中介费人家早赚到手了！

　　4.同一套学校房往往硬性规定不能同时有两个孩子占用名额的

　　这个规定是：如果上一个房主的孩子小学六年级还没毕业，你就是买了这个房主的房子，你的孩子也是不能划片入学的，一套房6年内只能接受一个孩子划片入学。

　　5.学校房入户调查的缜密堪比“克格勃”

　　当以上4道关口你都顺利闯过，接下来就是入户调查了。很多知名重点小学每年都在上演这样的故事。程序是：入学考试招生前一两个月学校派老师登门调查，如果你家没人会给你家门上贴一张条子或要求邻居转告并留下老师的电话号码，你若过了一两天还没联系老师，学校就会判断，你肯定不常住在这儿，不属于就近入学，会当即取消你的划片入学资格；如果你在家，上门的老师就要入户了，和大人交流一些学校认为需要了解的情况，最要命的是，和大人谈完后，老师要把大人和孩子隔离开，单独和孩子交流，问孩子：昨天你住哪里，平常常住哪里？晚上一般和谁睡觉？平时和你住的人都有谁？问这些问题主要是想从不会撒谎的孩子那里确认——这一家子人平时到底是不是常住在这套学校房内，如果不是就会取消孩子的划片入学资格；这还不算完，过五关斩六将后，上门老师会要求家长、孩子打开家中的衣柜、橱柜等，检查柜子里是不是有孩子平常换洗的衣物、玩具等，只有有了这些居家过日子的必备品才能进一步确认你是在这里常住；还没完呢，如果上门老师依然持有疑义，会要求家长出具不少于半年的连续的缴纳水费、电费、电话费、燃气费等的缴费票据，这些票据是认可你在这里长期居住最不能也不可能缺少的有力证据！更细心的家访老师还会到你的邻居家或居委会询问，以从别人的口中“监视”到你是不是真的在这里住了很久了......

　　6.经济、金融危机风险

　　谁也无法预言何时有可能发生经济、金融危机风险，一旦发生首当其冲最受冲击的当属房地产，如果房价大跌自己挣来的辛苦钱就在房产中变成泡沫了！不发生或低程度发生这样的危机，需要中国的百姓对国家未来充满信心和希望、需要贫富差距不能太大、需要公权力被有效遏制、需要比较完备的民主法治和有效的舆论、社会监督、需要较为稳定的国际环境等，我们有了吗？！

　　在海淀区买学校房“万本一利”，不值得！

　　1.为搏取很小的小升初重点中学升学率，不值得！

　　海淀区全区各小学小升初重点中学推优率平均为13%，其中可以进入市区级重点初中的比例仅为7.8%左右，其余92%升入重点初中的机会完全依靠课外的坑班点招、共建、特长等方式。花好几百万买房仅为搏取7.8%，值吗？

　　2.小升初竞争惨烈，淘汰率高，买房只买到梦想，很不值得！

　　2012年海淀区小升初的确切人数是20920人，全区市重点级别初中校7所，平均每所学校有2988人去竞争；东城区7743人，市重点级别初中4所，平均每所学校有1935人竞争；西城区8690人，市重点级别初中7所，平均每所学校有1241人竞争。在三个教育强区中，海淀区的竞争压力最大，孩子的压力比东城区高54%，比西城区高140%，如此大强度残酷竞争对孩子有益处？

　　3.学校规模最大、班级人数最多，买房难买到适合的成长环境，最不值得！

　　海淀区近几年小学毕业生基本都已在2万人上下，规模最大的学校、班级均在海淀区，有的班级人满为患，孩子近视眼率很高，难道还要通过买房非要把孩子送到这样的成长环境中吗？随着入学人数的增长，今年海淀的幼升小人数现在初步统计已经达到2.8万人，随后几年完全可能突破3万，这又会是怎样的教育环境？

　　在朝阳区买学校房“万本无利”，多不值得！

　　1.朝阳区小升初升重点中学在城六区最低，还怎么值得？

　　朝阳区全区每所小学小升初重点率平均为5.63%，朝阳区同样是市重点、区重点的初中和高中如果与海淀、西城、东城同级别的学校比，要低两到三个层次，所以5.63%本已很低，这样一比就更低了。买房上小学只为这5.63%？海淀区接近8%都已不值得，为5.63%还值得吗？朝阳区引进了那么多名校办的小学、初中、高中哪一个和地产没有牵连，哪一个不是为了更好地帮开发商卖房子？又有哪一所引进的小学、初中、高中的实力能做到名符其实的，现在没发现，希望以后能发现！

　　2.小升初竞争都找不到对手，买房只买到幻想，真不值得！

　　朝阳区仅有的几所公认的好初中，招生相比东城、西城、海淀很不透明，你想上战场打仗都不知道对手在哪里。不过，2012年朝阳区有13333人小学毕业（注：从2012年开始幼升小人数猛地突破2.7万，以后几年会更高），相当市重点级别的初中3所，全区平均4444人才能摊到一所，这种情况比本已惨烈的海淀区的2988人摊上一所还严重。花好几百万买房难道只要一个幻想？代价太大了吧！

　　3.小学生源过于复杂多元，师资参差不齐，还有比这更不值得的吗？

　　根据北京市统计局2012年8月底的统计数据，朝阳区外地人口51.37%与丰台区的51.55%几乎相当。这就意味着，朝阳区任意一所小学的生源状况更加多元和复杂。朝阳区共有134所小学，生源较为整齐、家长文化素质较高的小学仅有15所，只占11.2%，远比东城、西城、海淀低得多得多。这也造成了优质师资向这15所小学高度集中，其他小学师资水平良莠不齐较为突出。然而就是这15所最受青睐的小学的小升初重点初中升学率远不及东城区、西城区、海淀区随便任意一所小学。东城区、海淀区、西城区任意一所小学的重点初中升学率分别是朝阳区各小学的230%、355%、533%，这就是真实的现实，你还在朝阳买房？

　　补充一句，如果仅仅是为孩子上学要在丰台区、石景山区买房子的话，参考我对朝阳区的叙述就行了，不再另行说明！

　　在东城区、西城区买学校房请务必紧急刹车！

　　1.东城区、西城区小升初重点率最高，每所小学都一样！

　　东城区任意一所小学学校校内提供的小升初重点初中升学机会均为20%，西城区是30%。西城区全市最高，东城区第二。在这两个区，升重点初中的机会不因小学是否为重点而区别对待，是完全统一的比例。东城区、西城区达官贵人多，知名小学是政客、巨贾、名人等子弟扎堆的地方，对草根家庭而言，既然无论普通小学、重点小学校内升重点初中的机会都一样，孩子在普通小学会获得更加公平的升重点初中的机会，当然比例也自然会比在重点小学高了。

　　2.东城、西城区性价比最高的小学都不是重点小学。

　　家长所说的买学校房，一般也是指买重点小学的学校房。既然普通小学和重点小学的学生升重点初中的比例完全一致，而且会有更平等也更高的升学机会，那么买重点小学的学校房还有什么意义呢？东城区、西城区大多数普通小学幼升小基本都可以不通过关系裸考或只需简单关系等方法就可进入，那不就更没必要买重点小学的学校房了吗？

　　3.东西城普通小学与重点小学师资差异度全市最低，生源全市最整齐。

　　通过这几年的分析、对比，东西城重点小学区内统测成绩重点小学与普通小学差异很小，所有最知名的小学的统测成绩都排不到第一位，相反，大量普通小学的统测成绩都明显高于重点小学。这与东西城的均衡化教育的持续是有关的。根据北京统计局的数据，东城区外地人口比例15.85%、西城区9.79%，在全市也是最少的，因此，东城、西城各普通小学打工子弟的比例也是全市最低的，生源相对合理的多元化是有益孩子成长的。从历史积累的数据看，在原东城区选择每所小学总学生数不低于400人的，在生源、教学、学风、升学等方面是较有保证的；而在原西城区只要就近你又喜欢，小学是可以任意随便选的！在这两个区打工子弟介于15%~50%之间的普通小学性价比是最高的，远比重点小学高。从这个角度看，买重点小学的学校房就更没必要了。那有的家长会说，那你是不是在暗示让我们买普通小学的房？我要说两点：第一，普通小学的房那就既不是学校房的概念也不是学区房的概念了，该是什么房价还是什么房价，那你买它还有什么意义？第二，你大老远的从朝阳、丰台、石景山等来东城区、西城区花几百万买一所普通小学的房子，就为上一所普通小学，你觉得有这个必要吗？因此，你还不如通过我上面所说的其他很少花钱或不花钱的办法，不是也能上一所原东城或西城的普通小学吗？如果你买了普通小学的房那不就当了回冤大头了嘛！

　　总结与说明：为了孩子更美好的明天尽量不要仅为孩子上学去买房

　　如果你真有钱，把这几百万好好攒起来，今后尽可能创造条件把孩子送到国外真正的大学深造，那是我们目前无论从理念、师资、水平、治学、创新、氛围、成就等都远比不了的。在这方面我们都要向党员干部学习，特别是向领导人学，他们的子女有几个不出去的？其他方面不敢说，在这方面向领导人学习绝对错不了，他们更了解我们总在谩骂的世界，连谩骂都是信任，那不是说明外面的世界更精彩吗？要不然他们敢把亲骨肉送出去？！何况你真有富余的这几百万，孩子在国外什么大学的学费都绰绰有余了，何必拿这么多钱去赌上一所小学呢？

　　如果你本无房或为改善居住环境和条件或为投资买房，那就另当别论，不过需提醒一句：投资有风险，入市须谨慎！