投资客卖房"临门一脚"的学问 / 亲亲早教

　　价格喊出来吓死人，京沪穗等大城市的成交量却在萎缩，金九银十的消失，使预期年底调整的声音越来越高。

　　从数据上分析，房地产专家们普遍对市场有了悲观的预期：卖房的最后时机到来，买房者应继续观望。

　　房市已经开始乌云密布了吗？从8月份就开始逃顶的“卖房团”在奉劝：不要冻死在房市的“僵尸价格”里。房地产市场的买气持续下降，自住型购房者们都不敢轻举妄动，而房产投资者纷纷“抓紧卖房最后时机”。

　　唱空再登台，不管是“春江水暖”还是“乍暖还寒”，有一些卖房人，却能聪明运用技巧巧妙抬价数十万甚至上百万。

　　勤招待，拍卖技巧抬价100万

　　从680万的心理价位，到最后成交780万，多赚的100万从何而来？武恒的秘诀是：房子也可以拍卖。

　　故事源于一套一百三十平米的两房两厅，澳大利亚华裔武恒是它的原主人。两个月前，已经定居澳大利亚的武回国打算处理他这套租约到期的国内房产。

　　一回国，他立即奔走于周边的几家房产中介，不是一两家，武一天内连跑六家中介挂牌出售自己的房子。这套位于上海翠湖天地一期的小高层顶楼的房子，当时市场均价在5万到5.3万左右。武的心理价位在单价5.2万以上，也就是总价680万；报给各中介的挂牌价是700万。挂牌时附有详细的介绍：除了开发商的统一装修以外，房东名牌精装修，后现代风格；另附带百平米的顶楼独用露台。

　　武告诉中介，从后天开始的三天是open-house-day，中介们可以预约或者不预约地带购房者前来，他会在家里全天候欢迎看房人。于是在回到家对房子做了最后一番整理和修饰后开始了open-house-day。六家中介三天内一共带来了五六十位看房客户，平均一个小时里就有两三位看房人前来看房，白天武几乎不出门，他事先找好了周边几家外卖，一日三餐就靠电话订餐解决。中介开玩笑说：“几天见你，不是在领人看房子介绍，就是在客厅里吃盒饭。”

　　通过武先生的热情招待和介绍，百平米的稀有独用露台、几十万名牌精装修、后现代的时尚品味，这几个关键词已经被看房者所熟悉和牢记，很多看房者对这套房子一见倾心、满心喜欢。

　　看房的人络绎不绝，房子的价格自然也水涨船高。很快地向武表示了自己的诚意“710万”“715万”“720”“730万”，听到高出自己挂牌价几十万报价的武先生依然头脑清醒。Open-house-day结束后，他又做出了一个让众中介惊讶的聪明决定。他给中介们发出通知：“周日上午10点小区会所，带有意向的购房者前来商谈最后价格。”

　　这和往常业内人的普遍做法是相违背的，即使谈价钱一般也是房东先和一家谈好了再和下一家谈，单独谈可以降低跳价的频率。这样全部买房人集中在一起，不成了拍卖吗？

　　不过没办法，看房后很多买房人都对这套房子念念不忘、热情不减。周日的上午，翠湖天地的小区会所里，来谈价钱的买家有七位。显然，已经有些人知道希望不大望而却步，但仍有一些是抱着试试看的心态出席的。

　　接下来的发展，意料之外却也是情理之中，原来就高于心理价位20万的700万的房子成了底价730万的拍卖品，正式“开拍”后半个小时内就此起彼伏的“叫拍声”中最终敲定在780万成交。

　　而这个价格已经整整超出武先生心理价位100万元，单价也高出同楼盘类似房型七千元。

　　一星期卖房一夜跳价30万

　　浙江舟山的吴斌9月份把自己在上海唯一的一套住宅房产成功套现。1180万的出售价减去四十多万的相关手续费、税钱和佣金，还清之前490余万的剩余房贷，把剩下的六百多万放进了自己的账户，准备等日后投资自己在舟山的生意项目。

　　这套位于盛大金磐194平米的三室两厅，是吴斌2007年初的时候买给在上海念中学的儿子居住的，买进时是期房共花去900万，贷了五百多万的房款。两年来每月还贷三万多元。不过当初交房后，儿子并没有按照原定计划入住而是选择在学校附近租房子住，于是两年来吴斌选择把这套房子出租，每月房租收入两万五千左右。

　　2007年以前，吴斌在上海的房地产投资主要是集中在写字楼和两套酒店式公寓，每年靠不菲的租金收入作为投资回报。今年上半年眼看金磐这个楼盘的均价从年初的四万五涨到五六万，吴斌认为已经到了可以出手的时机，并且还可以周转出一部分现金于其他投资。于是今年8月份房租合同到期前夕，他就联系房产中介准备挂牌出售。

　　通过电话沟通，中介告诉吴斌以他房源的面积、位置、楼层，均价一般在6万左右；成交价在1100万到1200万的都有。吴斌想了想认为1150万是个自己满意的价钱，但在中介那里他最终还是多报了50万，以1200万挂牌。

　　挂牌后，由于楼层在三十层以上，吴斌的这套房子具有观江景的独特优点，因此即使不便看房青睐者仍不在少数。由于楼盘房龄还不满三年又是当初开发商统一装修，所以中介一般领着买房人在相同房型其他位置的出售房东那里看房，然后通过口头描述向购房者介绍吴斌的这套房子。

　　挂牌1200万，但大多中意者还是把价位定在1100万到1150万之内，吴斌几乎都回绝了，并明确向中介摊牌了自己的心理价位——1150万。挂牌一个星期，终于出现了一个报价1150万的购房者，这个价位正是吴斌的心理价位。接到中介来电的他欣然接受；表示同意，并约好翌日和中介在舟山见面，一起前往上海办理相关手续。

　　不过当天晚上，吴斌突然觉得有些后悔了，觉得1150万之上应该还有讨价还价的空间。斟酌不定的他于是再次打电话给中介，又重申了房子的种种优点要求将房价上调30万试探一下买家的诚意。

　　之后经过一番周旋，第二天中介告诉吴斌买家接受了1180万的价钱，不过也明讲这是最后底线了。接下来事情发展得很顺利，中介赶到舟山付了10万定金并邀请他到上海亲自和买家见面签了合同。

　　如今回想他这段卖房经历，吴斌认为能在短期内以6.08万的单价出手，最重要的是因为房源的楼盘和位置起到了关键作用，“我们要了解自己的房子并对它有信心”。

　　高出市场价5％提前交房不让价

　　最近，潘华拿到了他卖房子的全款。卖房合同是一个多月前签的，不过这个售出价至今仍高出市场价4％-5％，这套两房一厅是潘华上半年五月份的时候挂牌出售的，挂牌三个多月一直受冷遇的原因是因为潘先生的挂牌价太高了，同一个小区类似位置的相同的两室一厅房型一般单价都在两万四或两万五，一般77平米总价在195万以内。潘先生一挂就是208万，即使是心理价位也是200万、高出平均水平。

　　潘华的这套房子是在2003年前买的，当时买的时候单价只有三四千。2006年的时候他帮父母再买了一套三室两厅，今年上半年他看小区房价已经涨至近两万五，于是想要把它出手变现，搬去暂和父母同住。然后再把手里的钱盘活，贷款换套大房或进行其他投资。

　　挂牌三个月里，也有不少人看房，不过价钱上都谈不拢。虽然屋子整洁、装修得也不错，但似乎还是不值这4％-5％的溢价。直到8月中旬，中介带来了小陈夫妻俩看房。夫妻俩看房时对房东什么时候搬走，能不能尽快交房的问题非常关心。从中介那里，潘华了解到小陈家是宜山路凯旋路的动迁户，急于想在8月底动迁前找到房子搬家。而且他们又不想先租房住，一家人嫌搬两次家太麻烦，想要找到能够尽早入住的房子。但是动迁资金全额两三百万到手却至少还要一个月。如果按照一般的流程，买房要等到全额房款付清后才能交房入住，这样就至少得等到九十月份才能住进新家了。

　　时间紧迫，又不差钱。于是，潘华想出了提前交房的点子：“只要先付定金和一部分首款，签好交易合同。你们就可以搬进来了。等一个月后，动迁的钱全部到了，再付剩余房款。”一语中的，这简直是为小陈一家量身定做的置房方案，小夫妻俩动心不已。

　　然而，提前交房的唯一条件就是：“208万的房价一点不能降”。不差钱的动迁户小陈一家也爽快地答应了。接下来就是一系列的快动作：看房当天傍晚小陈就直接付了定金五万块；第二、三天潘华就忙碌着搬了家；第四天双方就签了合同办了相关手续。第五天，小陈一家就住进了新房。

投资客卖房"临门一脚"的学问

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