学区房演绎一段楼市传奇:购房风险防不胜防
自从去年以来，在二手房价格变动的潮涨潮落中，有一个特殊的身影，似乎总是屹立不倒。当房价量缩价跌的时候，它依然热销，很少降价；当楼市开始回暖的时候，它率先涨价，涨幅居前；当市场量价齐升，日渐火爆的时候，它奇货可居，扶摇直上。到底是什么样的房产演绎出这样一段楼市传奇呢？那就是备受学龄前家长关注的学区房。
最近2个月，北京的学区房竟然每个月上涨1500元左右。像这种现象并非北京市所独有，在南京，目前的学区房价格是10年前的三倍还多。为了孩子能上一个好小学，家长们不惜自己作出牺牲，要么放弃大房子选择小房子，放弃新房子选择旧房子；要么宁可自己上班绕远路，也要孩子上学方便。但是，即使上百万的付出，家长们可能最后也难以如愿以偿地把孩子送进希望中的学校。
同建1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木，中关村927号楼的二手房价格(右)要比大泥湾2号楼（左）的价格每平米高出9000到1万元
学区房价格居高不下，同等房源每平差价1万元
这是北京市海淀区北四环内的两栋楼房，两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但两栋楼房都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木。但是，作为二手房，在交易市场上，相距只有20多米的这两栋楼房，它们的价格却有着天壤之别。
我爱我家房地产经纪公司业务员康灵霄：“你比如说对面这个小区吧，东南小区927号楼，它的价格单价是两万五到两万六，然后对面的大泥湾小区的价格，大概市场价是一万五到一万六”。
建设年代、建筑结构和地理位置几乎没有差异，为何中关村927号楼的二手房价格要比大泥湾2号楼的价格每平米高出9000到1万元呢？
康灵霄：“因为这个小区这个楼它是学区房。”
那么，什么是学区房？为什么学区房与非学区房相比，价格高出那么多呢？
康灵霄：“因为中关村东南小区这个楼，它能上中关村第一小学。”
这位业务员说，他只知道，如果一位客户买了学区房，他的孩子就可以上重点小学；如果买了非学区房，他的孩子只能上一般的学校。那么，究竟什么是学区房呢？
21世纪不动产市场研究部经理孟奇：“就是说由教育部门或者由学校规定的招收的这种招生啊，或者入学的指定的一个地域划分的范围。在这个范围里边学生可以通过享受义务教育，免试就近入学，这么一个范围，所以我们把这种范围里面的那些物业、房产，我们叫做学区房。那么这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学”。
据了解，包括北京市在内，我国城市在小学入学政策上，都采取的是就近免试入学，因此，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。而重点小学划片内的房子，便成了二手房市场上热炒的一个概念。目前，在北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块。
孟奇：“其实最典型的、最集中的有这么几个板块：首当其冲的就是中关村这个地区，中关村、学院路，包括万柳这一大片，里边呢其实相对来说，学校、小学，重点小学、重点中学相对都非常集中。另几个呢，相对中关村来说稍微差一些，但是也是一个比较重要的一个学区板块。比如说东城东四地带，西城比较有名的比如说四中、八中，这都是全国全市非常有名的一个重点学校，另一个板块就是朝阳板块。”
那么，就整体而言，在二手房市场上，北京市的学区房比非学区房价格平均能高出多少呢？
我爱我家房地产经纪公司中关村区经理刘福波：“差距在几千块钱。我们估计一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。”