房地产与名校合作模式--学区房利益链透视

　　“孟母三迁”的故事，在中国已经流传了两千多年。为了让孩子上一所好学校而去追逐学区房的家长不在少数。

　　一所学校带动一个楼盘

　　中原地产提供的研究报告显示，在北京的购房人当中，首先考虑的是价格要素，其次就是考虑教育要素，而94%的置业者购房时会考虑在名校附近。“远洋山水”房价暴涨，就跟一所学校有关——北京景山学校远洋分校。

　　只要购买“远洋山水”的房子，就可以就读这所学校。景山学校是北京名校，许多家长为让孩子能念上这所学校的分校，开始了对“远洋山水”楼盘的疯狂追逐。

　　水涨船高，在“远洋山水”热销的同时，家长们也追高了楼盘房价。

　　“远洋山水”所在的石景山区，地处北京城区西郊。长期以来，提及石景山，人们首先想到的是首钢，然后是八宝山。所以尽管属于城八区，但在不少老北京看来，这里还是略显偏远。而论及教育资源，石景山更是和西城、海淀，甚至是朝阳、丰台有着很大差距。

　　2007年5月21日，由旨在通过引进名校带动和提升石景山区教育的整体水平的北京石景山区政府牵头，石景山区教委、北京景山学校及北京远洋房地产公司的开发项目“远洋山水”三方的共同努力下，作为远洋房地产公司开发项目“远洋山水”小区配套项目的“北京景山学校远洋分校”正式成立了。

　　而在此之前的2005年，位于八宝山地铁站附近开发的“远洋山水”小区，刚刚开盘时售价大概每平方米四五千元，房价虽然便宜，可两年过去，房子却卖得不温不火。

　　从市场的角度来说，“远洋山水”和景山学校的这次联姻，很成功。按张霞的说法，在景山远洋分校成立后，“远洋山水”的房价就像坐上火箭一样，几乎每月涨1000元。时至今日，靠近北京西五环的“远洋山水”小区的二手房价已经飙升至每平米近20000元。

　　景山远洋分校代表着房地产与名校合作的一种典型模式。

　　“分校在人事编制等行政管理上接受石景山区教委统一管理，”北京景山远洋分校的校办刘主任说，“但教学模式、教材使用以及教师培训、教研等均在景山学校本校统一领导下完成。”

　　景山学校都会不定期安排一些优秀教师来分校代课指导。同时，分校教师会定期到本校参加教研、备课。刘主任说，无论是硬件水平，还是师资水平，景山远洋分校都已成为石景山区全力打造的优质名校。

　　杨国强们的出路

　　由中国不动产研究中心发布的“北京教育地产分析报告”显示，最早采用教育地产经营思路的是1992年启动的广东顺德碧桂园项目。当时，该项目与北京景山学校成功合办了广东碧桂园学校，开启了教育地产的先河。

　　1992年，后来在财富榜上呼风唤雨的杨国强趁内地房产热，与几名农民在顺德碧江及桂山交界兴建了4000套别墅，名为“碧桂园”。但1993年夏，国务院针对房地产泡沫的调控，给了踌躇满志的杨国强当头一棒。

　　面对滞销的楼盘，杨国强接受了策划人王志纲的点拨，借鉴广州某贵族学校的启示，决定把优质教育资源搬进小区。1993年，杨国强开始筹办广东碧桂园学校，他请来时任广东省高教出版社副总编辑的廖秉权出任校长，此人恰好与北京景山学校的校长崔孟明是大学同窗，于是，碧桂园学校顺利成为北京景山学校与顺德北滘镇合办校。

　　到第二年9月开学，碧桂园学校统共招了1300多名学生，杨国强从每个学生身上收取30万元的储备金，碧桂园从此走出了困境。自此，敏锐的开发商视办名校为拉动楼盘销售的灵丹妙药，纷纷在楼盘小区内开办学校，或自办学校或引进名校，或者干脆兴建学校然后转赠给有关教育部门。

　　时至今日，教育地产早已不再是一个先锋理念，联姻名校的楼盘遍地开花，开发商们也赚得盆满钵满。今年以来，北京市场上不少打“教育牌”的楼盘，如富力又一城、远洋·万和城、亿城西山华府、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山等项目领跑新一轮大涨行情。

　　位于北京市朝阳区的太阳公元项目，因引进人大附中朝阳分校，半年时间楼盘均价已经翻番，并率先突破了每平方米40000元大关。公开可查的资料显示，该项目今年年初均价为18000元/平方米，7月份均价为21500元，而目前售价已高达42000～46000元/平方米。

　　名校效应带来的不仅是房价的增长，还有销量奇迹。统计显示，远洋·万和城创造了3个月热销近12亿的豪宅销售奇迹，而位于北京宣武区广安门外的华润·西堤红山成功引入北京市名校“北京小学”，在二期开盘的两天之内，共成交近600套精装公寓，实现销售金额10个亿。

　　楼市的冲击甚至波及股市。在亿城西山华府引进名校中关村三小和人大附中后，楼盘销售大热。与此同时，今年10月以来，亿城股份的股价也走势喜人，从9月底每股5.34元，涨到目前每股8.30元左右。有专家总结，亿城的业绩离不开西山华府热销，而西山华府热销，离不开优质教育资源的引入。

　　一起官司

　　12月初的一天，在位于西南四环的北京八中怡海分校，由某房地产企业发起的“教育地产高峰论坛”热火朝天进行着，而在东四环外，北京华侨城业主老齐则在焦急地等待判决结果——2009年3月，华侨城业主接到通知，原有小学规划取消。当年花了高价买房的老齐和其他业主不甘心，于是把北京世纪华侨城实业有限公司告上法庭。

　　“不管这次判决结果如何，我肯定要把官司打到底，”老齐说。

　　“4年前，我看到售楼广告说这个小区要建‘九年制一贯学校’，售楼小姐说，即将进驻北京华侨城的是在北京颇有名气的北师大附小和附中，”面对这样的诱人条件，齐先生下了在北京华侨城置业的决心，尽管当时这个地处北京东四环外的小区还只是一片热火朝天的工地，而且价格相比周边成熟社区并不便宜。

　　不过，北京华侨城业主最终并没迎来翘首以盼的北师大附小和附中，却等来了朝阳区教委从湖北引进的黄冈中学。老齐说，朝阳区教委认为招生人数不足，不再单独设小学，转让华侨城业主子女去2.3公里之外的田华小学就读。

　　按照《中国教育报》2007年一则报道描述，田华小学是“一所城乡接合部的农村小学，3年前本地学生所占比例为30%，2007年本地学生比例已经占90%以上，当地的家长不再托关系、花钱把孩子转到城里上学。”

　　“教育不同于产业，教育更多的是具有公益性，因此，教委反对利用名校的效应拉动地产增值的这种带有短期炒作性质的行为，”北京市教育督导室主任北京市教委新闻发言人线联平说，“对于地产商与名校的这种合作，市教委的态度是：不鼓励。”

　　线联平担心，一些与地产配套的名校只是取得“冠名”，而师资、设备等资源往往不能达到与其名声相匹配的程度。

　　与线联平的担心一样，一些学者在公开报道中表示，学校有其特殊性，需要有长期稳定的生源作为后盾。一个楼盘的销售周期是用时间来计算的，当楼盘开发期过去之后，如何保证生源就成为一个重要问题。而且，一旦业主的子女都毕业了，学校的生源问题也就暴露出来，学校的正常运营就成了现实问题。

　　“教育”成为手段

　　“反正，我觉得自己的孩子挺幸福的，”在京城一家出版社工作的韩小洁，说起孩子的教育问题，语气中流露着满意和自豪。

　　2002年，为让孩子上更好的学校，居住在大兴的韩小洁在南四环附近的怡海花园(论坛新闻视频)买了一套房子。“怡海花园引进了北京实验二小分校和北京八中分校，”韩小洁说，“购买这个小区的房子，可以免交赞助费上名校。据说，唐国强的孩子就在这里上学。”

　　不过，说起孩子上学问题，韩小洁的朋友美娟却是另一番感受。美娟的孩子从三年级开始，依次就读中关村一小天秀分校和北京十一学校，为了更好地照顾孩子，家住北五环外天通苑(论坛新闻)小区的美娟不得不在学校附近租房。但租到称心如意的学区房并不是一件容易事。

　　“那天，中介通知我有套学校附近的房子，”美娟说，“等我赶过去一看，一群家长已经在房门外排起长队。”在外面等了很久，美娟才被允许和几个家长一起进去看房。虽然房子质量一般，但租价高得离谱，最终，美娟并没有把这套房抢到手。

　　“北京教育地产分析报告”显示，以北京中关村一小附近的二手房为例，学区房和非学区房之间，不但价格相差6500～7500元/平米不等，而且在某段时间的价格涨幅差异也较大，最重要的是供求关系大相径庭，学区房供不应求，非学区房供大于求。

　　从时间节点上来说，韩小洁是幸运的。“我们动手比较早，当时怡海花园每平米价格只有5000元，”韩小洁说，“现在，这里的房价应该超过了17000元。”教育抬高的不只房价，还有学区的租价，以及孩子享受优质教育资源的门槛和家长的成本。

　　“从某种程度而言，教育地产实际上把部分入学机会转化为由经济实力决定的博弈，对于弱势阶层而言，高房价则成为无法逾越的障碍。”南京师范大学教育学博士姚继军认为：虽然名校扩建让百姓看到了孩子享有优势教育资源的希望，但可以肯定，真正能跨进名校的学生又有几人？这是对学生受教育权益的不公。”

　　“而且，如果没有其他的干预措施的话，这样的教育发展路径必然带来强校恒强、弱校恒弱的学校发展格局，从而加大校际之间的不平等。”姚继军说，“更有甚者，一些地方政府还用就读名校的名额吸引投资和人才，这不仅损害了教育公平，还侵犯了纳税人的利益，因为大多数名校都是公办性质。不少地方都把教育当作了拉动经济的手段，公平已经不是优先考虑的了。”