北京7月二手房市场持续走热业内人士预测未来走势 / 亲亲早教

　　作为2009年下半年的开端，七月二手房市场价量在高位上又一次明显上涨，市场意料之外地持续走热，逼近2.5万套，创2009年的历史新高，环比上涨7.37%。与此同时，二手房均价达到10280元/平米，成交均价首次破万。

　　成交量

　　在成交高位中上涨7%，接近2.5万套

　　据中原地产三级市场部根据北京市房地产交易管理网存量房网签数据分析，7月北京二手房网签达到24916套的历史新高，这不但是在6月份23205套的成交高位上继续上涨7%以上，而且让成交量接近了2.5万套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅网签成交量持续上涨，尤其是3月份凸显井喷式增长，环比上涨幅度达113.09%，4月网签交易量更是突破20000套。

　　而进入5月，首现2009年二手交易的下浮，下降幅度为8.27%，但交易量基本与3月持平，仍在高位徘徊。进入6月后，京城二手网签交易持续活跃，交易量纪录屡被打破。

　　7月，中国银监会表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”政策，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，但从7月京城网签交易量来看，影响不甚明显。

　　对比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，与7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量仅为10998套，环比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　这是今年3月开始，首次低于11000套。有业内人士分析认为，部分购房者由于房价持续走高而放弃购买，是导致交易量下降的主要原因。

　　据记者了解，今年新房价格上涨速度很快，远洋一方、卡夫卡、首城国际中心等楼盘单价都上调了数千元，这直接减弱了新房市场的购买力。

　　与此同时，7月份新房市场遭遇了最显着的“捂盘”质疑，7月份有25个住宅类楼盘新获预售许可，新增的供应套数在5000套以上，但是开发商实际开售的房源仅2600余套，且有多个楼盘领证未开盘，供应量不足是导致交易下降的另一原因。

　　与新房相比，二手房市场的供应相对稳定，加上价格具有一定优势，因此很多刚需人群转向购买二手房，这导致了二手房交易上涨，一手房交易量下降。

　　成交价

　　成交均价环涨3%，首次突破万元

　　与成交量同时持续上涨的还有成交价。据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份全市二手房均价已达10280元/平米，环比涨幅达3%；这也是二手房成交均价首次破万。

　　对此，链家地产市场研究部认为，高涨的需求是刺激业主心理预期走高、房价上涨的原动力。累积的需求经历过2008年的价格相对低点和2009年年初的平稳，对于短期内过快上涨的价格一般难于承受，反而是新增需求对于相对较高的房价承受能力较强。

　　7月份需求的一大特点就是，部分未消化累积需求转为隐性观望需求，而新增需求成为迫切刚性需求。

　　中原地产三级市场部的统计也显示，中高档二手商品房价格大幅上涨后的6-7月，部分刚性需求的自住型消费者持观望态度，交易占比降低至50%，改善型消费者的占比持平仍为25%左右，小部分投资客及持“通胀预期”观点将资金投入不动产的消费者陆续进入市场，占比达25%左右。这部分人也是支持7月市场成交量和成交均价上涨的主要动力。

　　7月份二手房楼市还有一个显着特点是，成交总价向中高总价位转移，尤其是150万-200万房产成交量上涨最为突出，成交量环比上涨17%左右。链家地产市场研究部认为，这一方面源于中大户型成交的上涨，另一方面源于单价的快速上涨。

　　■预测

　　价格过快上涨需求可能“倒戈”

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份与严重的卖方市场相矛盾的是：成交难度变大，主要表现在带看次数增多，交叉看房次数增多。

　　这从一个侧面反映部分需求对于过快增长的房价难于承受，一方面迫于刚性需求而不断看房，另一方面对匹配房源少价格日益高的局面难于承受。

　　对此，链家地产市场研究部提醒消费者，热点楼盘经过短期内价格走高后，已很难有与持续上涨相匹配的需求，因此，在未来一段时间，楼盘价格继续过快上涨很容易引起需求“倒戈”局面。

　　二套房贷的从紧，将直接为楼市的投资性需求降温，因此北京中原三级市场研究部预计8月的京城存量住宅网签活跃度会有所降低，交易量有所回落。

　　■典型区域

　　朝青

　　房源降四成，次新房消化快

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份朝青区域新增二手房需求登记量环比上涨20%，但房源登记量迅速萎缩，降幅达40%左右，供需比由原来的1：4左右骤升至1：8左右，区域二手房均价则达到13250元/平米，环比涨幅达到6%左右。

　　链家地产市场研究部认为，二手房成交高位始于三月份，并在高位持续五个月之久，在此期间朝青区二手房成交一直非常突出，不但去年上市的累积房源消化迅速，新增房源的上涨速度也远不及需求上涨速度，而七月份新增房源因出现“疲态”而断档，这与需求不降反涨形成了较大的反差，导致了消费者心理预期严重走高，最终价格明显上涨。

　　亚运村

　　超90平米户型成交过半

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份亚运村区域新增二手房需求登记量环比上涨高达73%，而房源登记量则下降了15%左右，供需比由原来的1：4.5左右骤升至1：8.3左右；区域二手房均价则达到13500元/平米，环比涨幅达到5%左右；而在成交量上90平米以上环比成交涨幅达到27%，成交占比已达到53%左右，远高于整体市场成交占比不足四成的状态。

　　链家地产市场研究部认为，经过几个月价格高位成交之后，部分升级置业群体的购房心理由微妙转为迫切，这是支撑亚运村区域需求和成交上涨的原动力，同时也就刺激了价格的上涨。

　　石景山

　　需求涨三成，小户型受宠

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，7月份石景山区域新增二手房需求登记量环比上涨三成，供需比达到1：8.7左右；区域二手房均价则达到11500元/平米，环比涨幅达到5.3%左右。对此，链家地产市场研究部认为，区域需求的快速上涨主要源于价格的相对低点，在整体二手房价突破万元后，属于城八区的石景山，刚刚过万的二手房价就显得较有竞争力，再加上房源供应中接近八成为50-70平米的小户型，因此这里成为初次置业刚性需求的首选区域，也就是说高涨的房价致使部分初次置业者“顺流”至价格相对低点的区域，最终促进了石景山区域价量的上涨。

北京7月二手房市场持续走热 业内人士预测未来走势

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